来源：市界
环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们，仍在窘境中困顿着、挣扎着。即便是“河北首富”王文学，“燕郊首富”李福成，他们的环京楼市梦，也都碎了一地。
世事一场大梦，人生几度秋凉？
五年前“能买到房就是赚到”的疯狂，五年后“房能卖出去就是幸运”的凄凉，是环京楼市魔幻与现实的两极反转。
尽管自今年5月以来，一些地区如固安、燕郊、香河、大厂等，在明里暗里放开限购中，楼市成交量也因此迎来一些需求，但这只是大海里泛起的一朵小水花。它无法提振一路走低的环京房价，固安、香河、永清、霸州等地区的房价，更是跌回了七年前，“可以说跌到脚后跟了”。
环京楼市限购五年之际，那些曾对环京房价有过推波助澜的刚需客、投资客、房产中介、开发商们，仍在窘境中困顿着、挣扎着。
那些繁花似锦的年代，真的一去不复返了。
1
降到七年前
“现处于全面降价趋势，价格在七年前了。”6月17日，京南固安的资深房产中介王琴告诉市界。
在时隔多年后的今天，王琴终于盼来了限购政策的放松。尽管廊坊并未公开出台统一的楼市新政，“但固安已经不对外地户口限购，且外地人在固安买房就可以落户。房贷利率都降到4.25%了。”王琴说。这只是环京楼市的冰山一角。
环京其它地区，如燕郊、香河、大厂等，尽管也没有公开统一的楼市新政，但暗地里也放松了限购，比如利率和首付双降。据第一财经报道，在三河、香河和大厂，多数银行将个人首套房贷款，下调至4.25%的最低水平。工农中建四大行首付比例，明确可以做到首套房20%、二套房30%。
这让王琴的客户暂时多了起来，固安楼市也迎来一波成交量，但房价却处于全面下跌的趋势。固安房价历史最高点是3万元，“现在价格是元-元每平方米。价格已经跌回七年前了。”王琴告诉市界。实际上，不仅仅是固安，环京其它地区的房价，自年下半年开始，也一路下跌。如廊坊市永清县的新房价格，就跌到现在的元每平方米以下。
多重因素导致环京地区持续降价。“其一，环京房价腰斩的事实，让北京和环京形成较大的房价差，对北京客群吸引力不足；其二，疫情抑制了外溢的自住需求；其三，本地购房需求不足以支撑巨大供应量。”一名资深地产人士告诉市界。这让那些高位买入、已接受房价腰斩的业主，再一次锥心的痛。
（数据来源：楼盘网）
永清县的孙娜，就是其中一个。年，永清楼市受益于北京外溢效应，新房房价从当年5月的多元每平方米，跳涨至当年10月的一万元多。一房难求中，孙娜抢到一套80平方米的房子，均价为1.6万元每平方米。
几乎前后脚，孙娜的同事杨雯，以2.4万元的均价、多万的总价，捡漏了一套大三居的清退房。要知道，这个小区房子均价为2.6万每平方米。两人抢到房的狂喜，还未消散时，在环京楼市的调控中，永清房价一路下跌。孙娜的房子，从年的1.6万每平方米跌破万元。
杨雯的那套捡漏房，从高峰期的2万8跌到2万每平方米左右。到此时，环京房价腰斩的新闻，已不是什么新鲜事。如果说，永清房价下跌就此打住也就罢了，但让孙娜和杨雯无法接受的是，到了年还在下跌，且下跌幅度惊人、下跌态势未完待续，“膝斩都不过分了。”
如今，孙娜的房子跌到多元每平方米，杨雯的房子跌到1.4万每平方米。至此，孙娜亏了80万元，杨雯亏了多万元。“尽管是刚需，但心里还是不得劲。”孙娜无奈地说。刚需客尤是如此，那些曾对环京房价，有过推波助澜作用的局中人，更在这样的环境里困顿着。
年，在霸州的房价高点时，王琴以元每平方米的价格，买了一套80平方米的房子。这套房子的均价，一度涨到了一万三四每平方米，但它的结局最终有些悲伤：被以四千多的价格卖掉了，让王琴亏了将近30万元。
如今，即便固安楼市因限购放松，迎来一些成交量，王琴也无法重现昔日“一月卖十多套房”的辉煌。
（年，观众参观固安某楼盘）
开发商的日子也不好过。发迹于河北廊坊，被外界称之为“河北三杰”之一的荣盛发展，在项目货值以环京为主的前提下，近些年不仅资金链问题暴露出来，排名也在年1-4月，下滑至第46位。
2
两首富梦碎
京南京北旧家乡，二十年来梦一场。
华夏幸福实控人王文学和福成股份实控人李福成，这两个发迹于环京楼市的地产大亨，即便一个是河北首富，一个是燕郊首富，他们的环京楼市梦也碎了一地。
年，已成为“全国养牛状元”、并开启火锅生意的李福成，成立了三河福成房地产，一头扎进燕郊这块热土。李福成认为燕郊离北京近，可以在此盖楼吸引“北漂”们，前来居住生活。从这一年开始，李福成低价买下燕郊很多土地。
同一年，也开过火锅店，并早李福成几年进入房地产的王文学，接受了固安产业园项目。当年，廊坊试图将“环京贫困县”固安，打造成另一个苏州工业园。即固安作为委托方，华夏幸福作为投资运营方，合作开发公共基础设施的建设。王文学在固安摩拳擦掌时，李福成已在燕郊大干了一场。
年以来，燕郊的土地上，矗立了如福成公寓、福成新城、福成青年社区般的楼盘。尽管它们密集的像鸽子楼，但北漂客很难抵挡这里的低房价。因为有足够多的客源，福成上上城在短短10个月内，创造了55亿元的收入神话。“只要北京还有北漂，我那就敢一直盖房子。”李福成在当年放出豪言。
而在固安，王文学实行一揽子开发计划。聘请欧美著名规划大师、设立专业招商机构等等，华夏幸福将固安打造成了一座生态智慧城市。年，王文学签下廊坊市大厂县潮白河工业区项目，华夏幸福借此从固安走向了环京。
年，香河、大厂、怀来等，也有华夏幸福的身影。同一年，乘借环京疯涨的房价，华夏幸福首次实现销售额过千亿，位列全国房企销售额排行榜第八名。王文学成了“环京一哥”、“环京最大的地主”。
产业地产投资大、周期长、回报慢，华夏幸福却借此走上巅峰的逻辑在于：产业地产的本质依然是地产，在产业园区开发中，最重要的一环是“以商品房补产业园”的配套住宅用地。而配套住宅销售，便是华夏幸福最大的盈利来源。
这一年年底，身家为亿元的“河北首富”的王文学，把三亚亚龙湾的五星级酒店包场。汪峰、韩红、崔健等明星来到年会现场献唱，龙虾、鲍鱼、宝马等食材和奖品，成为那年让人眼红的存在。
同样乘借环京旺盛的购房需求，李福成以低价快销模式，在房地产里赚的盆满钵溢。这一年，李福成家族以67亿元财富，位列胡润富豪榜河北第9位。外界将“李半城”“燕郊首富”，送给了李福成。
然而，盛极则衰。年开始，环京楼市遭遇“史上最严的多重调控”，非本地户籍者三年限购，房地产泡沫被挤出之下，当地房价直接腰斩。年初，国家开始在金融市场降杠杆。这对资金需求量大，以及依赖环京住宅销售的王文学来说，无疑是灭顶之灾。
（固安，华夏幸福孔雀城）
年前，华夏幸福的经营性现金流还很好看。年，就转为流出.3亿元，比上一年暴跌%。年和年，更是大幅流出.2亿元和.6亿元。截至年6月，华夏幸福负债达到千亿级别。
另一边，燕郊也受到政策的严格调控，享受完以前土地红利的李福成，深陷商品房产权危机。直到年李福成因触犯刑法，被判有期徒刑三年时，福成的房地产业务，也无实质性进展。
王文学对华夏幸福败走环京，有着清醒的认知。年春节，被裁的员工将王文学堵在廊坊的一家宾馆里。压力之下，王文学表示，闹到现在这个局面，是自己判断错了环京的形势。“干到今天这步，我愿赌服输。一是认输，二是灰心。”
3
“你降价我也降”
为了不让房子砸在手里，降价卖房成为环京楼市的常态。
以华夏幸福、福成股份、荣盛发展等为代表的开发商，成为降价卖房的主要群体。这些年，福成的楼盘在关键时间节点，比如年底到来或市场成交冷清时，会以远低于市场价入市。这使得其它开发商不得不应战，“它家的楼盘本就比市场价低不少。”有同行曾吐槽。
（河北廊坊，燕郊福成上上城5期、6期）
在固安的新房市场，开发商也是比着法的降价，“你降价我也降，谁降的多，然后谁就卖得好。降到一定程度都不降了，因为再降就降到谷底了。华夏幸福也降价，柏悦府项目之前卖1.7万元多，现在卖1.2万元多，以前是不降价的。”王琴告诉市界。
投资客们的二手房也在降价出售。长期扎根燕郊楼市的资深房产中介白志告诉市界，目前，该断供已经断供了，这些到现在才卖房的人，往往有一定的资金实力。卖房的最大原因之一，就是急用钱。不然，不会在谷底期亏损卖房。除一些基本面不好的二手房，一降再降外，“一些高于市场价的挂牌房子，在核心竞争力不够的前提下，也会一降再降。”
今年3月2日，生意连续受挫下，杨雯扛不住了。她决心卖掉这套大三居，即便市场价仅为1.4万元左右。不过，在窗户上贴了卖房广告后，却一直没有买家上门。无奈之下，她只能将挂牌价调低到市场价1.4万元。即便这样，她最终也没找到合适的买家，“周边配套还没有，核心竞争力不够。”中介告诉杨雯。
在燕郊投资了两套房产的张小雅，也打算卖掉其中一套，“现在没有租户租了，空着也得交物业费、取暖费。”这是一套97.39平方米的花园洋房，是张小雅当初以2.79万每平方米，总价万元买下的。面对前来询价的卖房者，出于不想亏损太多的心态，张小雅这样回复“卖万元可谈”。但实际上，这套房产的市场价，仅为万元。高于市场价30万元的价格，让前来咨询的买房者打了退堂鼓。
相较于张小雅和杨雯，曹威则要幸运得多，“当年在固安买了孔雀城的一套小三房，最高的时候可以卖万，最后万脱手了，还好跑得快，至少还算小赚。如今看来唏嘘不已。”有人离场，有人进场。
多名环京房产中介告诉市界，现在购买环京房的人，主要有三类人，一是本地刚需客和改善性需求客；二类是炒房客，这类占比大约1%，主要集中在燕郊、大厂；三是外溢人口，其中以北漂者居多，各个地区都有。
北漂客李理就买了环京房。李理工作地点在北京，是河北保定易县人。出于离家不要太远，价格不要太高的考量，李理年以元每平米，总价万元的价格，在香河买了一套平方米的房子。“环境比易县要好一点，物价水平比较低，离北京也比较近，高铁在一两年就能建成，同时由于疫情等因素，房价也降了很多。”李理告诉市界。
（年，香河周边小区的房价每平米超过1.9万元，一些高端楼盘则卖到了2.2万元）
买了房后，李理并没有怎么