本报记者刘颂辉浙江德清报道
在杭州市区往北40公里的莫干山，是拥有千年历史的江南休闲旅游胜地。自民国时修建西式别墅起，一直因独特的风光备受推崇。
蓝城郡安里，莫干山内一座体量最大的文旅小镇项目，从运营开发伊始，就成为度假区里的明星小镇。
近日，《中国经营报》记者在走访德清县房地产市场过程中，有置业顾问透露，在蓝城郡安里投资一套70年住宅产权的房子可以享受返租政策，购买后统一委托给公司运营，承诺返还7～15年的运营租金。
该销售政策在蓝城郡安里的售楼中心得到了印证。一名销售人员介绍，郡安里项目由蓝城房产建设管理集团有限公司（以下简称“蓝城集团”）负责代建和代销，待售的排屋和公寓必须委托给酒店来经营，每年租金回报率6%。“一套万元的排屋，6年可回款租金就有万元，相当于节省了房价。”
不过，记者深入调查发现，在光鲜亮丽的投资模式背后，该项目的委托经营方与开发商佐力集团存在千丝万缕的关系。而近3年里，佐力集团及旗下上市公司的业绩已然出现下滑趋势。
在蓝城集团董事长宋卫平执掌下，曾表示将不依靠房产销售来赚钱。那么刨去房产销售，蓝城小镇项目如何实现盈利，又将如何实现“百座小镇”的目标？
“放心拿租金”
此刻正是一年中的最好时光，初夏的莫干山覆盖在层林叠翠之间，空气清新而湿润。细雨过后，山间的别院和小屋被蒙着一层薄雾。
山脚下的蓝城郡安里，这座曾举办过大型旅游活动和马拉松盛宴的小镇，工作日里却显得冷清，游客稀疏。
在郡安里的售楼中心，随处可见蓝城集团的标志。门口的展板上写着：“莫干山珍罕可售70年私产”“宋氏蓝城，树梢上的玻璃盒子”。
依靠天然的山形，郡安里分成“动区”和“静区”两部分。其中“动区”包括欢迎中心、酒店主楼、大草坪、Discovery探索基地和马场；“静区”深入山谷，规划有酒店客房、童玩中心、康养中心和小别墅。
销售人员江倩（化名）介绍，郡安里项目主要有一期4个地块，包含独栋别墅、联排别墅和公寓类产品。小镇位于山间地头，因此还包含高耸的山头、寒碧的水库、4座果园和连片的茶园。
项目总用地面积约亩，但规划的可建筑面积仅仅有11万平方米，绿化率超过90%，按容积率算仅有0.12%。
据郡安里悦山排屋的楼书显示，70年产权的度假Villa引入分时度假的管理模式，由专业团队对业主的房屋全程打理维护，出租5年，并签订返租合约，享受每年6%的租金收入。
“一期B、C地块分别有排屋和小户型公寓产品，都有投资理财功能。”销售人员魏民（化名）表示，由于是现房销售，必须在和德清御隆旅游开发有限公司（以下简称“德清御隆公司”）签订购房合同的同时，与德清郡安里旅游开发有限公司（现改名浙江郡安里文旅发展有限公司，以下简称“郡安里文旅公司”）签订7年的委托经营合同，后期交给酒店统一运营，每年按房价6%的比例收入租金。
魏民介绍道，郡安里由德清县本地大型企业佐力控股集团投资开发，其中3个地块由蓝城集团设计和建造。“德清御隆公司和郡安里文旅公司都是佐利控股集团旗下的公司，有开发商做担保，每年2月份给业主付租金款，尽管疫情也没有耽误，所以可以放心拿到租金。”魏民介绍，目前返租部分的房源由君澜五星级酒店代理运营。“后期可能会换掉，交给受托方统一安排，只要在公司委托之下都行，引入其他酒店品牌或者公司自创品牌。”
“房产公司售后返租模式本身就是禁止的。”德清住房与城乡建设局房产科一名女性负责人告诉记者。与此同时，该局办公室负责人唐莹在回复记者采访时表示，科室负责人已对此向郡安里项目了解情况。下一步，住建局还将加强对房地产项目销售日常监管和巡查。
运营方业绩下滑
郡安里的公寓部分基本售罄，早已用于酒店出租。君澜酒店集团